為規(guī)范收購已建成存量商品房用作保障性住房工作，加快解決工薪收入群體以及城市需要的引進(jìn)人才等群體住房困難問題，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）、《國務(wù)院關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2023〕14 號）、《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房有關(guān)工作的通知》（建保〔2024〕44 號）以及《中國人民銀行國家金融監(jiān)管總局關(guān)于實(shí)施保障性住房再貸款的通知》（銀發(fā)〔2024〕135 號）等文件精神，制定了《威海市文登區(qū)收購已建成存量商品房用作保障性住房管理辦法（征求意見稿）》，現(xiàn)面向社會公開征求意見，如有意見，請通過電話或郵箱向區(qū)住建局住保中心住房保障科反饋，時間截止至2025年6月26日。
聯(lián)系人：于菲斐，聯(lián)系電話：0631-8480167
聯(lián)系郵箱：wdzfbz@126.com。
威海市文登區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2025年5月26日
威海市文登區(qū)收購已建成存量商品房用作
保障性住房管理辦法
（征求意見稿）
第一章 總則
第一條 為規(guī)范收購已建成存量商品房用作保障性住房工作，加快解決工薪收入群體以及城市需要的引進(jìn)人才等群體住房困難問題，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）、《國務(wù)院關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2023〕14 號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局<切實(shí)做好保交樓工作總體方案>的通知》（國發(fā)〔2024〕26 號）、《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房有關(guān)工作的通知》（建?！?024〕44 號）、《中國人民銀行國家金融監(jiān)管總局關(guān)于實(shí)施保障性住房再貸款的通知》（銀發(fā)〔2024〕135 號）等文件精神，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱收購已建成存量商品房用作保障性住房，是指政府指定地方國有企業(yè)作為收購主體，在市場上收購符合一定條件的商品房用作配售型保障性住房或配租型保障性住房的行為。
前款所稱配售型保障性住房，是由政府提供政策支持，限定戶型面積和銷售價格，面向符合條件的工薪收入群體以及城市需要的引進(jìn)人才等住房困難群體配售并實(shí)施封閉管理的保障性住房。
前款所稱配租型保障性住房，指政府提供政策支持，限定戶型面積和租金標(biāo)準(zhǔn)，面向符合條件的新就業(yè)無房職工、城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)人員等住房困難群體出租的保障性住房。
第三條 文登區(qū)收購已建成存量商品房用作保障性住房工作適用本辦法。
第四條 保障性住房收購堅持以需定購的原則。根據(jù)我區(qū)房地產(chǎn)市場情況、綜合考慮保障性住房實(shí)際需求、商品房市場庫存水平等因素，按照“政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作”的思路，自主決策是否開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。
第五條 區(qū)人民政府選定威海市智寓建設(shè)發(fā)展有限公司作為我區(qū)收購已建成存量商品房用作保障性住房的收購主體，由其負(fù)責(zé)制定收購方案，實(shí)施收購工作。
區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)制訂全區(qū)保障性住房政策，指導(dǎo)監(jiān)督收購主體開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。
區(qū)財政局負(fù)責(zé)落實(shí)有關(guān)保障性住房資金政策，統(tǒng)籌財政資金支持。
區(qū)自然資源局負(fù)責(zé)指導(dǎo)收購過程中地價成本核定、不動產(chǎn)登記相關(guān)工作。
各銀行負(fù)責(zé)依法落實(shí)金融支持政策。
區(qū)稅務(wù)局負(fù)責(zé)依法落實(shí)保障性住房稅收優(yōu)惠政策。
第二章 有關(guān)規(guī)定
第六條 收購主體收購已建成存量商品房用作保障性住房，可以根據(jù)中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局有關(guān)政策，向金融機(jī)構(gòu)申請保障性住房收購貸款、住房租賃團(tuán)體購房貸款等。
第七條 收購已建成存量商品房用作保障性住房要對不同所有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一視同仁，不搞強(qiáng)買強(qiáng)賣。
第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)合自身資金需求、收購價格等，自主決定是否出售商品房。
第九條 收購用作保障性住房的商品房應(yīng)為已建成存量商品房，相關(guān)手續(xù)齊備，可以辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，或者其他符合上級要求的商品房。
第十條 收購用作保障性住房的商品房面積最大不超過 140 平方米。
第十一條 收購的商品房用作配售型保障性住房后實(shí)行封閉管理，通過房屋交易、不動產(chǎn)登記等信息系統(tǒng)進(jìn)行限制，嚴(yán)禁以任何方式變更為商品住房再流入市場。
第十二條 收購過程要堅持市場化、法治化，收購主體收購商品房用作保障性住房后要盡快完成配售或配租，不得長期空置。
第三章 收購管理
第十三條 區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)對屬地已建成未出售存量商品房進(jìn)行全面梳理，發(fā)布房源征集公告。
第十四條 房源征集應(yīng)選擇配套完善、手續(xù)齊全、面積符合標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)較高的項(xiàng)目，優(yōu)先征集整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的項(xiàng)目。
第十五條 區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)本地保障性住房需求和房源征集情況，協(xié)助收購主體制定收購方案。
第十六條 收購程序：
（一）發(fā)布房源征集公告。主要內(nèi)容包括：區(qū)域范圍、房源要求、收購價格等。
（二）篩選合適房源。根據(jù)房源需求、項(xiàng)目情況，結(jié)合融資籌資情況，由收購主體制定實(shí)施方案。區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)收購主體按照市場化、法制化原則與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行談判磋商議定收購價格，擇優(yōu)確定收購房源。
（三）發(fā)布配售配租公告。收購主體按一項(xiàng)目一方案擬定配售配租公告，報區(qū)住建部門審核后，將擬收購項(xiàng)目位置、面積和配售配租價格等信息向社會公布，接受輪候庫家庭報名。
（四）實(shí)施收購。由收購主體與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂收購合同，并及時辦理交房、不動產(chǎn)登記等手續(xù)。
第十七條 收購價格以同地段保障性住房重置價格為參考上限，即劃撥土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤，將通過組織專家評審或由第三方機(jī)構(gòu)評估等方式進(jìn)行測算。
第十八條 用于配售的保障性住房配售均價以收購價格為基礎(chǔ)，綜合考慮貸款利息、管理費(fèi)用和交易稅費(fèi)等合理支出測算。
單套住房銷售價格在銷售均價基礎(chǔ)上結(jié)合樓層、朝向等因素確定。樓層、朝向差價按整幢（單元）增減的代數(shù)和為零的原則確定。
第十九條 用于配租的保障性住房配租價格按項(xiàng)目所在區(qū)域周邊相同房地產(chǎn)市場租金水平測算，最高不超過市場租金水平的80%。
第二十條 收購主體按本辦法第十九條、第二十條測算出配售或配租價格，報區(qū)政府批準(zhǔn)同意后執(zhí)行。
第四章 資金管理
第二十一條 收購資金實(shí)施封閉管理，專款專用。收購主體收購不同商品房項(xiàng)目要分別單獨(dú)建賬，單獨(dú)核算，項(xiàng)目間資金不得混同。
第二十二條 收購主體使用貸款資金的，應(yīng)在貸款銀行開立資金監(jiān)管賬戶，確保貸款資金發(fā)放、使用、回收均通過該賬戶處理。
收購主體配售或配租保障性住房所獲銷售回款或租金收入優(yōu)先償還貸款。
第二十三條 區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門依法監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)出售商品房所得資金。資金使用優(yōu)先償還本項(xiàng)目債務(wù)，仍有結(jié)余的，用于企業(yè)或企業(yè)所屬集團(tuán)在本市其他保交房項(xiàng)目建設(shè)。
第五章 監(jiān)督管理
第二十四條 收購已建成存量商品房用作保障性住房工作應(yīng)當(dāng)接受社會監(jiān)督。單位和個人可以對違反本辦法的行為進(jìn)行投訴、舉報，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定及時處理。
第二十五條 收購主體違反本辦法實(shí)施收購行為的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令改正。
第二十六條 有關(guān)行政管理部門、收購主體的工作人員在保障性住房收購過程中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法依紀(jì)追究責(zé)任；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。
第六章 附則
第二十七條 本辦法由威海市文登區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。
第二十八條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
一、制定背景
為貫徹落實(shí)黨中央和國務(wù)院關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的重大決策部署，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，規(guī)范收購存量商品房用作保障性住房的行為，解決好新市民、青年人等工薪收入群體買不起商品住房、保障性住房又供給不足的突出問題，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）、《國務(wù)院關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2023〕14號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 自然資源部 中國人民銀行 金融監(jiān)管總局〈切實(shí)做好保交房工作總體方案〉的通知》（國辦發(fā)〔2024〕26號）、《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房有關(guān)工作的通知》（建?！?024〕44號）及《中國人民銀行國家金融監(jiān)管總局關(guān)于實(shí)施保障性住房再貸款的通知》（銀發(fā)〔2024〕135 號）等文件精神，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定了《威海市文登區(qū)收購已建成存量商品房用作保障性住房管理辦法（征求意見稿）》。
二、決策依據(jù)
（一）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）
（二）《國務(wù)院關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2023〕14號）
（三）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 自然資源部 中國人民銀行 金融監(jiān)管總局〈切實(shí)做好保交房工作總體方案〉的通知》（國辦發(fā)〔2024〕26號）
（四）《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房有關(guān)工作的通知》（建?！?024〕44號）
（五）《中國人民銀行國家金融監(jiān)管總局關(guān)于實(shí)施保障性住房再貸款的通知》（銀發(fā)〔2024〕135 號）
三、制定過程
在文件制定階段，我們認(rèn)真學(xué)習(xí)了國家關(guān)于收購商品房用作保障性住房有關(guān)文件規(guī)定，并積極與上級部門探討研究，借鑒其他地區(qū)關(guān)于收購的經(jīng)驗(yàn)做法，擬定了《威海市文登區(qū)收購已建成存量商品房用作保障性住房管理辦法》。
四、制定意義
收購已建成存量商品房用作保障性住房是黨中央、國務(wù)院作出的重要部署。收購存量商品房用作保障性住房，既有助于維護(hù)短期房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，又能促進(jìn)長期住房保障體系的完善，通過增加保障房供應(yīng)，降低市場對商品房的投機(jī)炒作，使房價更趨理性，逐步建立“市場+保障”的雙軌制住房體系。通過收購已建成商品房能夠縮短保障性住房建設(shè)周期，確保收購后的商品房能夠盡快投入使用，及時滿足工薪階層、新市民、青年人等群體的住房需求。
五、內(nèi)容解讀
《威海市文登區(qū)收購已建成存量商品房用作保障性住房管理辦法》共分為總則、有關(guān)規(guī)定、收購管理、資金管理、監(jiān)督管理、附則等六個章節(jié)，共二十八條，主要內(nèi)容如下：
（一）總則
對收購已建成存量商品房用作保障性住房、配售型和配租型保障性住房作出規(guī)范定義，明確區(qū)住建局及相關(guān)部門的工作職責(zé)，并明確了管理辦法的制定依據(jù)及適用范圍。
（二）有關(guān)規(guī)定
指出收購已建成存量商品房用作保障性住房可根據(jù)相關(guān)政策向金融機(jī)構(gòu)申請保障性住房收購貸款（用作配售型保障性住房的貸款）或者住房租賃團(tuán)體購房貸款（用作配租型保障性住房的貸款）。明確收購工作要充分尊重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的意愿，不搞強(qiáng)買強(qiáng)賣，同時規(guī)定了收購房源的面積限制。
（三）收購管理
對收購流程作出具體規(guī)定，明確了收購價格、收購后的配租配售價格的定價機(jī)制。
（四）資金管理
規(guī)定了收購資金實(shí)施封閉管理，?？顚Ｓ?。房地產(chǎn)企業(yè)出售商品房所得資金，使用優(yōu)先償還本項(xiàng)目債務(wù)。收購主體使用貸款資金的，應(yīng)在貸款銀行開立資金監(jiān)管賬戶。配售或配租保障性住房所獲銷售回款或租金收入優(yōu)先償還貸款。
（五）監(jiān)督管理
明確了收購工作接受社會監(jiān)督，任何單位或個人有違反相關(guān)規(guī)定的，將依法依紀(jì)追究責(zé)任。
六、其他事項(xiàng)
威海市文登區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 于菲斐
聯(lián)系電話：0631-8480167
文登區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局從2025年5月26日至2025年6月26日將關(guān)于《威海市文登區(qū)收購已建成存量商品房用作保障性住房管理辦法（征求意見稿）》在文登區(qū)人民政府門戶網(wǎng)站進(jìn)行了公告。在規(guī)定期限內(nèi)，未收到任何反饋意見。
威海市文登區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2025年6月27日