WDDR-2025-0010001
各鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，南海新區(qū)、開發(fā)區(qū)管委，金山綜合服務(wù)中心，西部智造產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)中心，區(qū)直有關(guān)部門、單位：
《威海市文登區(qū)住宅專項維修資金管理辦法》已經(jīng)區(qū)政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹落實。
威海市文登區(qū)人民政府
2025年4月16日
威海市文登區(qū)住宅專項維修資金管理辦法
第一章 總 則
第一條 為加強住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《山東省住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，制定本辦法。
第二條 本辦法下列名詞含義：
（一）住宅專項維修資金，指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金；
（二）住宅共用部位，指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；
（三）共用設(shè)施設(shè)備，指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、樓宇對講、綠地、道路、圍墻、監(jiān)控設(shè)施、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第三條 文登區(qū)范圍內(nèi)商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。
第四條 住宅專項維修資金堅持專戶存儲、業(yè)主共有、共同決策、政府監(jiān)督的原則。
第五條 區(qū)物業(yè)主管部門會同區(qū)財政部門負(fù)責(zé)住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
社會工作部、住建、自然資源、審計、市場監(jiān)管、國防動員、人民銀行等部門、單位按照各自職責(zé)，做好住宅專項維修資金監(jiān)管相關(guān)工作。
鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處按照法定職責(zé)，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行住宅專項維修資金籌集、管理和使用職能，調(diào)解處理住宅專項維修資金管理中的矛盾糾紛。
社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與住宅專項維修資金管理相關(guān)的工作，指導(dǎo)、監(jiān)督、組織業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展住宅專項維修資金籌集、管理和使用工作。
第二章 交 存
第六條 下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定交存住宅專項維修資金：
（一）住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；
（二）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅（含單獨依法登記權(quán)屬的專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位），或住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。
第七條 2011年1月 1日（含）后辦理產(chǎn)權(quán)登記的商品住宅，首期住宅專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)為：地上總層數(shù)低于7層（含）的多層物業(yè)每平方米建筑面積50元，地上總層數(shù)8層（含）以上的高層、小高層物業(yè)每平方米建筑面積70元，單獨依法登記權(quán)屬的專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位每平方米建筑面積50元。
2011年1月1日前已辦理產(chǎn)權(quán)登記，尚未歸集住宅專項維修資金的商品住宅，經(jīng)業(yè)主大會決議，業(yè)主可以選擇一次性補交、續(xù)交維修資金，或隨物業(yè)費逐月補交、續(xù)交等方式，未經(jīng)業(yè)主大會決議或物業(yè)服務(wù)合同未明確補交、續(xù)交事宜的，物業(yè)服務(wù)人或者其他機構(gòu)不得代收。物業(yè)服務(wù)人、其他機構(gòu)、業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合維修資金收取、交存等工作。由業(yè)主大會決議委托物業(yè)服務(wù)人或者其他機構(gòu)代收補交、續(xù)交維修資金的，應(yīng)當(dāng)單獨立賬，每季度初將上季度補交、續(xù)交的維修資金劃轉(zhuǎn)到區(qū)物業(yè)主管部門經(jīng)招標(biāo)選定的銀行賬戶。由業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人以幢為單位組織交存。
一次性交存標(biāo)準(zhǔn)為：地上總層數(shù)低于7層（含）的多層物業(yè)每平方米建筑面積20元，地上總層數(shù)8層（含）以上的高層、小高層物業(yè)每平方米建筑面積30元，單獨依法登記權(quán)屬的專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位每平方米建筑面積20元。隨物業(yè)費逐月交存標(biāo)準(zhǔn)為：地上總層數(shù)低于7層（含）的多層物業(yè)每月每平方米建筑面積0.15元，地上總層數(shù)8層（含）以上的高層、小高層物業(yè)每月每平方米建筑面積0.2元。業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額達到當(dāng)期首期交存額時，可暫停交存。
第八條 已售公有住房，業(yè)主尚未交存住宅專項維修資金的，首期住宅專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)為每平方米建筑面積10元。
第九條 開發(fā)建設(shè)單位與買受人訂立商品房買賣合同時，應(yīng)當(dāng)約定首期住宅專項維修資金交存事項。
第十條 商品住宅業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理住宅交付手續(xù)前，一次性足額交存首期維修資金。未按本辦法規(guī)定交存首期維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得向業(yè)主交付房屋。
第十一條 截至竣工交付尚未交存維修資金的，由開發(fā)建設(shè)單位交存首期住宅專項維修資金。實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交存的住宅專項維修資金可從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。
第十二條 物業(yè)主管部門和財政部門應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式委托所在地商業(yè)銀行作為區(qū)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。
資金專戶下設(shè)房屋賬戶和公共賬戶。（一）房屋賬戶主要用于儲存業(yè)主、建設(shè)單位交存的維修資金，以及房屋賬戶的增值收益，按照物業(yè)管理區(qū)域設(shè)總賬，按房屋戶門號設(shè)分賬。（二）公共賬戶主要用于儲存公共收益劃轉(zhuǎn)的維修資金、業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定轉(zhuǎn)入的其他資金。
第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益主要包括利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進行生產(chǎn)、經(jīng)營、租賃等產(chǎn)生的收益及共用設(shè)施設(shè)備報廢后的回收殘值。
公共收益扣除業(yè)主委員會辦公和業(yè)主大會同意的其他經(jīng)費后，其余部分用于交存維修資金，具體交存比例由業(yè)主大會決定，但不應(yīng)低于公共收益總金額的60%。公共收益應(yīng)單獨設(shè)賬，存于專用賬戶，每季度初將上季度用于交存維修資金的，交存到區(qū)物業(yè)主管部門指定的銀行賬戶。未按相關(guān)規(guī)定使用列支的，承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
第十四條 2011年1月1日（含）后辦理產(chǎn)權(quán)登記的商品住宅，業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)向小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人或相關(guān)業(yè)主發(fā)出續(xù)交通知，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。
成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會共同制定維修資金續(xù)交方案并組織續(xù)交，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合。
尚未成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由物業(yè)項目所在地社區(qū)居民委員會代行決定并組織續(xù)交，按照原首期住宅專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)續(xù)交，續(xù)交后業(yè)主分戶賬面資金余額不應(yīng)低于首期住宅專項維修資金。
第十五條 房屋轉(zhuǎn)讓時，該房屋賬戶中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時自動轉(zhuǎn)移。房屋滅失的，業(yè)主交納的維修資金結(jié)余部分按照產(chǎn)權(quán)關(guān)系返還相應(yīng)業(yè)主，出售公有住房售房單位提取的維修資金賬面余額返還售房單位，售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。
第十六條 收取住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)出具由財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項維修資金專用票據(jù)。
第三章 使 用
第十七條 住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。
第十八條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用分?jǐn)?，業(yè)主大會有約定的，從其約定；沒有約定或約定不明確的，由相關(guān)業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
小區(qū)業(yè)主大會應(yīng)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會指導(dǎo)下，制定符合本小區(qū)實際的住宅專項維修資金使用分?jǐn)傄?guī)則，并寫入小區(qū)管理規(guī)約。
第十九條 已售公有住房維修資金及利息使用按公有住房買賣時簽訂的買賣合同執(zhí)行。如原公有住房出售單位重組、破產(chǎn)、機構(gòu)改革，依次序由接收單位、主管部門、業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)組織、申請、實施。
第二十條 業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足以支付分?jǐn)傎M用的，差額部分由該業(yè)主補足。如不及時補足，造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
第二十一條 住宅專項維修資金的使用方式分為計劃使用、一般使用、應(yīng)急使用。
計劃使用是指采取一次投票集中表決多個計劃維修項目的使用方式，主要適用于可以提前預(yù)見的、以延長物業(yè)使用壽命為主要目的的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，可以一次表決不超過連續(xù)2年的住宅專項維修資金年度使用計劃。
一般使用是指采取一次投票表決1個維修項目的使用方式，適用于涉及全體或部分業(yè)主的、臨時發(fā)生并需要在較短時間內(nèi)完成的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。
應(yīng)急使用是指采取應(yīng)急程序，適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進行的維修、更新和改造。
第二十二條 通過計劃使用和一般使用方式使用建筑物及其附屬設(shè)施的住宅專項維修資金，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。其中涉及《民法典》第二百七十八條第六項至第八項規(guī)定的事項，如與維修資金相關(guān)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
業(yè)主表決可以采用書面征求意見、集體討論形式進行，也可以通過物業(yè)主管部門建立的電子投票系統(tǒng)線上進行。
第二十三條 住宅專項維修資金計劃使用，按下列規(guī)定辦理：
（一）業(yè)主委員會根據(jù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用年限、維修保養(yǎng)和損耗等情況，編制住宅專項維修資金年度使用計劃，向相關(guān)業(yè)主進行公示；
（二）年度使用計劃經(jīng)業(yè)主大會決定或經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主表決同意后，報物業(yè)主管部門審核備案；
（三）業(yè)主委員會根據(jù)年度使用計劃，組織開展工程施工、驗收、造價決算等工作；
（四）工程竣工驗收合格后，業(yè)主委員會向物業(yè)主管部門申請辦理住宅專項維修資金結(jié)算手續(xù)。
上述事項委托物業(yè)服務(wù)人實施的，應(yīng)由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人簽訂委托協(xié)議書后執(zhí)行。
第二十四條 住宅專項維修資金一般使用，按下列規(guī)定辦理：
（一）物業(yè)服務(wù)人接到業(yè)主報修通知或發(fā)現(xiàn)問題后，應(yīng)及時進行現(xiàn)場核實，編制住宅專項維修資金使用方案，向相關(guān)業(yè)主進行公示；
（二）使用方案經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主表決同意后，報物業(yè)主管部門審核備案；
（三）物業(yè)服務(wù)人組織開展工程施工、驗收、造價決算等工作；
（四）工程竣工驗收合格后，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)及時整理相關(guān)材料報物業(yè)主管部門，申請辦理住宅專項維修資金結(jié)算手續(xù)。
第二十五條 有下列情形之一的，可以啟動應(yīng)急維修程序：
（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞的；
（二）電梯發(fā)生故障影響正常使用需立即維修的；
（三）消防設(shè)施突發(fā)嚴(yán)重故障需立即維修的；
（四）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動的；
（五）玻璃幕墻炸裂的；
（六）排水管道嚴(yán)重堵塞或爆裂的；
（七）地下車庫雨水倒灌的；
（八）路面破損影響人車安全的；
（九）其他可能造成人身安全事故的緊急情況。
第二十六條 住宅專項維修資金應(yīng)急使用，按下列規(guī)定辦理：
（一）出現(xiàn)需應(yīng)急維修情形時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)將有關(guān)情況報告業(yè)主委員會，共同進行現(xiàn)場查驗，由業(yè)主委員會確認(rèn)屬于本辦法第二十五條所列情形的，應(yīng)立即采取緊急處置措施，并告知相關(guān)利害關(guān)系人啟動應(yīng)急使用程序，同時報告物業(yè)主管部門。
（二）維修組織單位或個人組織開展工程施工、驗收、造價決算、審計報告等工作后，應(yīng)當(dāng)在維修項目所在區(qū)域顯著位置公示現(xiàn)場查驗報告、維修更新改造方案、分?jǐn)偳鍍?、工程驗收、工程決算、審計報告，以及其他需要向業(yè)主重點說明的資料，公示期不少于5日，無異議后物業(yè)主管部門將所需維修費用劃至有關(guān)單位賬戶。
第二十七條 電梯等特種設(shè)備發(fā)生故障需要進行重大維修、更新或改造時，維修組織單位應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)單位出具的整改通知書或具有資質(zhì)的檢驗檢測機構(gòu)出具的評估報告?？⒐ず?，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)單位或機構(gòu)出具的驗收合格證明。
第二十八條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）依法應(yīng)當(dāng)由開發(fā)建設(shè)單位或施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；
（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)裙芫€和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；
（三）規(guī)劃上專屬于特定房屋，且開發(fā)建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺、庭院等部位的維修費用；
（四）因人為損壞及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的鑒定、修復(fù)費用；
（五）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)的維修和養(yǎng)護費用。
第二十九條 相關(guān)業(yè)主對住宅專項維修資金使用事宜提出異議的，由異議人與維修組織單位協(xié)商解決。協(xié)商不成的，異議人可依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
第三十條 因維修、更新和改造工程產(chǎn)生的設(shè)計、鑒定、造價咨詢、監(jiān)理、招標(biāo)等費用，計入維修、更新和改造成本。
第三十一條 維修組織單位應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)能力的單位施工，可以根據(jù)合同約定，在維修、更新、改造工程保修期內(nèi)留存質(zhì)量保證金。
單項工程預(yù)算金額20萬元（含）以上的維修項目，維修組織單位應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)、競爭性磋商等方式，擇優(yōu)選擇施工單位。單項工程決算金額3萬元（含）以上的維修項目，應(yīng)提供有相應(yīng)資質(zhì)的審計單位出具的工程造價審計報告。
第三十二條 維修組織單位應(yīng)當(dāng)留存申請使用住宅專項維修資金的相關(guān)資料，供小區(qū)業(yè)主查詢。
維修組織單位應(yīng)當(dāng)對申請使用資料的真實性、合法性負(fù)責(zé)，不得隱瞞真實情況或提供虛假資料。
維修組織單位在申請使用住宅專項維修資金過程中，應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主信息保護工作，未經(jīng)業(yè)主本人同意，不得向他人提供業(yè)主信息。
第四章 監(jiān)督管理
第三十三條 住宅專項維修資金增值收益應(yīng)當(dāng)定期分配至業(yè)主分戶賬，其中當(dāng)年交存部分的收益按同期銀行活期利率計算，其余部分的年化收益按不低于同期銀行一年期定期存款基準(zhǔn)利率計算。物業(yè)主管部門可以根據(jù)管理需要，通過公開招標(biāo)方式，統(tǒng)一選聘工程咨詢機構(gòu)，用于維修資金使用中的工程咨詢管理工作，相關(guān)費用從維修資金年化收益中列支。
第三十四條 由區(qū)財政部門管理的住宅專項維修資金，應(yīng)當(dāng)在完成核對后，按規(guī)定劃轉(zhuǎn)到區(qū)物業(yè)主管部門管理。
第三十五條 物業(yè)主管部門應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定，定期對住宅專項維修資金歸集、使用、管理情況開展審計，公開審計結(jié)果，并依法接受審計部門審計監(jiān)督。
第三十六條 住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財政部門有關(guān)規(guī)定。
區(qū)財政部門應(yīng)當(dāng)加強對住宅專項維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。
第三十七條 住宅專項維修資金的專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)履行協(xié)議簽訂的義務(wù)，定期向物業(yè)主管部門報送與住宅專項維修資金存儲相關(guān)的經(jīng)營狀況、利率變化等信息，確保資金安全。
第三十八條 物業(yè)主管部門應(yīng)加強住宅專項維修資金管理信息系統(tǒng)建設(shè)，逐步實現(xiàn)資金交存、使用表決、公示查詢信息化與網(wǎng)絡(luò)化，提高維修資金管理效率。
第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會應(yīng)將業(yè)主依法交存住宅專項維修資金義務(wù)寫入購房合同或住宅小區(qū)《臨時管理規(guī)約》《管理規(guī)約》。
惡意騙取、弄虛作假、套用住宅專項維修資金的單位和個人，或因業(yè)主未按規(guī)定交存住宅專項維修資金，導(dǎo)致延誤維修時機，給相關(guān)業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法補償相關(guān)業(yè)主損失，并承擔(dān)法律責(zé)任。
第五章 附 則
第四十條 對住宅小區(qū)內(nèi)政府配建的幼兒園、居委會、社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施、治安聯(lián)防設(shè)施、文化活動站等公共服務(wù)設(shè)施，登記在企業(yè)名下的，由企業(yè)依法交存住宅專項維修資金；登記在政府部門名下的，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造費用由政府部門依法分?jǐn)偂?/p>
第四十一條 保障性住房、國有土地上房屋征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換住房、城中村改造安置住房、農(nóng)村新型社區(qū)住宅、用于銷售的非單一業(yè)主的商務(wù)辦公用房等非住宅物業(yè)，參照本辦法執(zhí)行。
第四十二條 結(jié)合民用建筑修建的防空地下室，平時由投資者使用管理、收益歸投資者所有的，參照本辦法執(zhí)行。
第四十三條 未聘用物業(yè)服務(wù)人或物業(yè)服務(wù)人不履行本辦法規(guī)定職責(zé)的，由業(yè)主委員會履行相應(yīng)職責(zé)。
未成立業(yè)主委員會的，由社區(qū)居民委員會代行本辦法規(guī)定的業(yè)主委員會職責(zé)。
第四十四條 本辦法自2025年5月15日起施行。2010年12月27日印發(fā)的《文登市住宅專項維修資金管理辦法》（文政發(fā)〔2010〕32號）自本辦法施行之日起廢止。